Travaux non autorisés et infractions aux règles d’urbanisme
Construire ou modifier un bâtiment sans avoir obtenu d’autorisation d’urbanisme peut constituer une infraction. C’est également le cas si vous n’avez pas respecté le permis de construire ou la déclaration préalable obtenus. Oublier de déclarer ses travaux est une infraction pénale passible de lourdes sanctions. Les peines peuvent être des amendes, l’obligation de remise en état, voire l’emprisonnement. Il existe cependant un délai de prescription pour les infractions aux règles d’urbanisme. Vous aurez aussi peut-être la possibilité d’effectuer un permis de construire de régularisation.
Quelles formalités administratives avant travaux ?
En règle générale, tous les travaux de construction, agrandissement ou rénovation nécessitent une autorisation d’urbanisme. Selon l’importance des travaux, cette autorisation peut être un permis de construire ou une déclaration préalable. Vous devez même déclarer en mairie une légère modification de façade ! Lorsqu’une autorisation est obligatoire, vous devez toujours l’obtenir avant de réaliser les travaux.
Nous vous invitons à consulter notre article expliquant quelle formalité administrative accomplir avant vos travaux.
Quels contrôles réalise l’administration ?
Si vous avez demandé l’autorisation d’urbanisme adéquate et que vous avez effectué la Déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DAACT), l’administration peut réaliser un contrôle des travaux pendant le chantier et jusqu’à 3 mois après réception de la DAACT (art. L.462-2 et R.462-6 du CU). Ce délai est porté à 5 mois pour certains projets. Passé ce délai, l’administration ne peut plus contester la conformité des travaux.
Si vous n’avez pas demandé d’autorisation ou omis d’effectuer la DAACT, c’est très différent. L’administration dispose alors d’un droit de visite beaucoup plus long. Elle peut ainsi contrôler la construction pendant le chantier et jusqu’à 6 ans après son achèvement (art. L.461-1 du CU).
Quelles sanctions en cas d’infractions aux règles d’urbanisme ?
Plusieurs infractions aux règles d’urbanisme sont considérées comme des délits et sont condamnables pénalement, parmi lesquelles :
- réaliser des travaux sans avoir obtenu d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, de démolir, d’aménager ou déclaration préalable) ;
- ne pas respecter les prescriptions de l’autorisation d’urbanisme obtenue ;
- réaliser des travaux non conformes aux règles d’urbanisme, même si aucune autorisation d’urbanisme n’est nécessaire ;
- réaliser des travaux après la péremption de l’autorisation d’urbanisme.
Pour toutes les infractions aux règles d’urbanisme listées ci-dessus, vous encourez les sanctions pénales suivantes (art. L.480-4 du CU) :
- amende de 1200 € à 6000 € par m² de surface de plancher construite ou démolie irrégulièrement. Ces montants sont multipliés par 5 pour les personnes morales.
- en cas de récidive, 6 mois d’emprisonnement ;
- pour les personnes morales, l’interdiction d’exercer une activité professionnelle ou l’exclusion des marchés publics ;
- obligation de mise en conformité ou de démolition des travaux irréguliers.
Ce n’est pas tout, des conséquences fiscales sont également à attendre. L’administration peut ainsi réclamer toutes les taxes dues pour les surfaces et travaux non déclarés. Nous parlons ici de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et de la taxe d’aménagement. Et il n’y a pas de délai de prescription en cas de déclaration incomplète ou d’absence de déclaration. Vous aurez donc compris que l’accumulation d’arriérés d’impôts peut faire très mal !
L’auteur du délit ne peut pas s’abriter derrière une prétendue ignorance des règles. Ainsi, la simple constatation d’une violation des règles établit le caractère intentionnel de l’infraction.
Quel délai de prescription pour les infractions aux règles d’urbanisme ?
Les infractions aux règles d’urbanisme sont un délit. Au-delà d’un délai dit « de prescription », vous ne pourrez faire l’objet d’aucune poursuite pénale. Le délai de prescription pénale est de 6 ans à partir de l’achèvement des travaux.
Cependant, la commune peut vous assigner au civil (tribunal judiciaire) pendant 10 ans après achèvement des travaux (art. L.480-14 du CU). À l’issue de cette procédure, le juge peut ordonner la mise en conformité des travaux ou la démolition.
Par conséquent, si vous êtes l’auteur d’une infraction aux règles d’urbanisme, vous ne serez à l’abri de poursuites qu’au bout de 10 ans après l’achèvement des travaux.
Toutefois, si vous souhaitez réaliser d’autres travaux soumis à permis après les 10 ans de prescription, la mairie peut refuser ce permis (art. L.421-9 du CU). Ce sera notamment le cas si :
- les travaux irréguliers sont dangereux
- vous avez été condamné à démolir la construction initiale
- votre construction est en zone protégée (parc national ou site classé)
- votre construction se situe sur le domaine public
- toute la construction a été réalisée sans aucun permis (pour les constructions postérieures à 1943)
- votre construction se situe dans une zone où un plan de prévention des risques naturels est applicable (inondation, mouvements de terrain, séisme, avalanches, etc.)
Pour prouver l’ancienneté de vos travaux, des factures d’artisans seront la meilleure solution. Sinon, des témoignages et photos pourront constituer des éléments de preuves.
Quels risques en cas de vente du bien immobilier ?
Vendre un bien immobilier édifié sans permis ou comportant des travaux irréguliers est très risqué.
En effet, en vendant le bien, le vendeur transfère à l’acquéreur la responsabilité des infractions aux règles d’urbanisme passées. Si l’acquéreur ne connait pas le caractère illégal du bien qu’il achète, il s’agit d’un vice caché. En effet, il n’aurait sans doute pas acheté le bien ou il en aurait offert un prix moindre. C’est également le cas après les délais de prescription pénale et civile puisque l’acquéreur découvre qu’il ne peut plus réaliser de nouveaux travaux soumis à autorisation d’urbanisme !
Ainsi, l’acquéreur qui découvre ce vice caché est en droit de demander au vendeur des dommages-intérêts, voire l’annulation de la vente (C.cass., 3ème civ. 10/06/21).
Vous l’aurez donc compris, il faut impérativement régulariser ses travaux irréguliers avant de vendre. Et réaliser illégalement des travaux non régularisables vous expose à ne plus jamais pouvoir vendre votre bien !
Que faire si votre voisin commet des infractions aux règles d’urbanisme ?
Si votre voisin réalise des travaux sans autorisation d’urbanisme ou s’il ne respecte pas l’autorisation obtenue, vous pouvez agir.
Vous avez d’abord la possibilité de saisir le maire de votre commune. Celui-ci a un pouvoir de police et doit établir un procès-verbal constatant l’infraction. Il met ensuite en demeure l’auteur de l’infraction de se mettre en conformité ou de demander un permis de régularisation. La mise en conformité peut tout à fait consister à démolir totalement la construction litigieuse. Enfin, il peut assortir cette mise en demeure d’une astreinte de 500 euros maximum par jour de retard (art. L. 481-1 à 481-3 du CU).
Le maire peut aussi saisir le procureur de la république (parquet). En attendant la décision du juge, le maire peut prendre un arrêté d’interruption des travaux irréguliers s’ils sont encore en cours. Il peut également prendre des mesures coercitives pour l’application de son arrêté comme la saisie des matériaux de chantier.
Il peut arriver qu’un maire refuse de dresser un procès-verbal d’infraction ou qu’il ne réponde pas à votre demande. Dans ce dernier cas, il s’agira d’une décision implicite de rejet. Vous disposez alors de 2 mois pour effectuer un recours auprès du tribunal administratif contre ce refus ou ce rejet.
Vous avez également la possibilité de déposer plainte directement auprès du procureur de la république. Attention, le dépôt de plainte doit intervenir au plus tard 6 ans après l’achèvement des travaux non autorisés.
Lorsque le juge a ordonné une démolition ou une mise en conformité, l’application de cette peine est souvent complexe. L’auteur de l’infraction doit exécuter les travaux de mise en conformité dans le délai fixé par le jugement. S’il ne l’a pas fait, le maire peut faire procéder d’office à ces travaux (art. L.480-9 du CU). Une réponse ministérielle du 23/09/21 (QM n°18837) transforme même ce pouvoir en obligation ! Ensuite, pour obtenir le remboursement des travaux, l’État émet un titre de recettes adressé à l’auteur de l’infraction.
Comment régulariser ses travaux réalisés sans autorisation ?
Bonne nouvelle : vos travaux irréguliers sont généralement régularisables !
Vous pouvez (et devez) régulariser vos travaux non autorisés de votre propre chef si vous vous apercevez d’une infraction. C’est également bien souvent le cas après constatation de l’infraction par la mairie. Les mairies qui ont connaissance d’une infraction aux règles d’urbanisme ne saisissent pas toujours le parquet. Mais elles imposent aux auteurs des infractions de régulariser leur situation, si celle-ci est possible. La régularisation n’efface pas l’infraction, mais elle dispense de peine.
Attention ! La régularisation n’est possible que si les travaux réalisés sans autorisation sont conformes aux règles d’urbanisme en vigueur. Sinon, il faudra mettre en conformité la construction. Si c’est l’implantation de la construction qui est irrégulière, la démolition sera alors inévitable.
Il n’existe pas de permis de régularisation à proprement parler. La régularisation se fait sous la forme d’un nouveau permis ou d’un permis modificatif. Il faut simplement déposer un permis comme si vous n’aviez pas encore réalisé les travaux.
ASSURANCES
ATTENTION
En cas d’incident ou d’accident sur toutes déclarations DP ou PC non effectué exemples: Bâtiment, extension, piscines, clôtures, portails ect…,
Le contrôleur sinistre ou officier de police judiciaire, vérifierons en premier lieux si la conformité et l’autorisation d’urbanisme est en règle
Au cas où les règles sont en infractions, l’assurance pourrait ne pas prendre en charge votre sinistre voir même se retourner contre vous.
En cas d’incident ou d’accident plus grave vous risquez des poursuites judiciaires importantes
(forte amende, prison) suivant les conséquences du préjudice.
